Податки на нерухомість на Кіпрі: що ви платите насправді

На Кіпрі немає державного щорічного податку на нерухомість. Податок на нерухоме майно скасовано з 1 січня 2017 року, а загальний гербовий збір, який раніше стосувався документів щодо нерухомості, скасовано з 1 січня 2026 року. Лишається набір разових і місцевих витрат, які багато хто звалює в одну купу під «податком на нерухомість», але поводяться вони дуже по-різному. Ця сторінка їх розділяє: купівля, володіння та продаж.

Купівля: ПДВ чи збори за передачу — але не те й інше

Найбільша витрата при придбанні залежить від того, чи оподатковується угода ПДВ.

Нове житло (перший продаж) — застосовується ПДВ. Стандартна ставка ПДВ — 19%. Пільгова ставка 5% застосовується до житла, купленого як основне та постійне місце проживання, у межах лімітів:

• Ставка 5% покриває перші 130 м² забудовуваної площі за вартості об’єкта до €350.000.
• За площі від 130 до 190 м² та/або вартості до €475.000 ставка 5% застосовується пропорційно до перших 130 м² і перших €350.000, а решта — за 19%.
• Понад 190 м² чи понад €475.000 пільга недоступна взагалі.
• Для людини з інвалідністю ставка 5% покриває перші 190 м² незалежно від загальної площі.

Вторинне житло — без ПДВ, натомість збори за передачу. Земельний кадастр стягує збори за передачу за прогресивною шкалою:

Важливі дві пільги. Якщо купівля не оподатковується ПДВ, збори за передачу зменшуються на 50%. Якщо ПДВ нараховується (нове житло), збори за передачу не стягуються взагалі. Тобто покупець платить або ПДВ, або збори за передачу — ніколи обидва. Саме тому питання «ПДВ чи вторинка» визначає реальну вартість.

Володіння: щорічного податку немає, але місцеві збори лишаються

Відколи податок на нерухоме майно скасовано у 2017 році, володіння нерухомістю на Кіпрі не несе державного щорічного податку. Лишається місцеве:

• Муніципальні чи громадські збори за вивезення сміття, вуличне освітлення та подібні послуги, встановлювані місцевим органом.
• Каналізаційні збори, прив’язані до оцінної вартості об’єкта.
• Спільнобудинкові чи управлінські внески, якщо об’єкт розташований у спільному комплексі.

Це сервісні платежі, а не податок на багатство, і вони скромні порівняно зі скасованим податком на майно. Суми задаються локально й різняться за об’єктами, тож їх називають за конкретним об’єктом, а не як загальнодержавну ставку.

Гербовий збір: з 2026 року його немає

Загальний гербовий збір, що застосовувався до багатьох документів, включно з договорами щодо нерухомості, скасовано з 1 січня 2026 року в межах податкової реформи. Документи, оформлені до 31 грудня 2025 року, лишаються за старими правилами; з 2026 року збору просто немає. Це прибирає невелику, але клопітну витрату й крок подання з угод із нерухомістю.

Продаж: податок на приріст капіталу, а не на нерухомість

Податок при продажу — зовсім не податок на нерухомість: це податок на приріст капіталу 20% на прибуток від кіпрської нерухомості, після індексованої бази та довічних вирахувань. Повністю розбираємо його на сторінці про податок на приріст капіталу. Для більшості власників саме ця цифра важить при виході, і прорахувати її варто до купівлі, а не після.

Де це в ширшому плані

Нерухомість часто тримають через компанію — заради приватності, спадкування чи фінансування, — і це змінює аналіз: передача акцій проти передачі самої нерухомості та правило непрямого CGT, яке з 2026 року ловить угоди з частками, де 20% і більше вартості припадає на кіпрську нерухомість. Якщо ви купуєте нерухомість у межах облаштування на Кіпрі, це пов’язано з реєстрацією компанії і з загальною податковою картиною. Ми підганяємо структуру під ціль, а не ставимо компанію заради самої компанії.