Налоги на недвижимость на Кипре: что вы платите на самом деле

На Кипре нет государственного ежегодного налога на недвижимость. Налог на недвижимое имущество отменён с 1 января 2017 года, а общий гербовый сбор, который раньше касался документов по недвижимости, отменён с 1 января 2026 года. Остаётся набор разовых и местных расходов, которые многие валят в одну кучу под «налогом на недвижимость», но ведут они себя очень по-разному. Эта страница их разделяет: покупка, владение и продажа.

Покупка: НДС или сборы за передачу — но не то и другое

Крупнейший расход при приобретении зависит от того, облагается ли сделка НДС.

Новое жильё (первая продажа) — применяется НДС. Стандартная ставка НДС — 19%. Льготная ставка 5% применяется к жилью, купленному как основное и постоянное место проживания, в пределах лимитов:

• Ставка 5% покрывает первые 130 м² застраиваемой площади при стоимости объекта до €350.000.
• При площади от 130 до 190 м² и/или стоимости до €475.000 ставка 5% применяется пропорционально к первым 130 м² и первым €350.000, а остаток — по 19%.
• Свыше 190 м² или свыше €475.000 льгота недоступна вовсе.
• Для человека с инвалидностью ставка 5% покрывает первые 190 м² независимо от общей площади.

Вторичное жильё — без НДС, зато сборы за передачу. Земельный кадастр взимает сборы за передачу по прогрессивной шкале:

Важны две льготы. Если покупка не облагается НДС, сборы за передачу уменьшаются на 50%. Если НДС начисляется (новое жильё), сборы за передачу не взимаются вовсе. То есть покупатель платит либо НДС, либо сборы за передачу — никогда оба. Именно поэтому вопрос «НДС или вторичка» определяет реальную стоимость.

Владение: ежегодного налога нет, но местные сборы остаются

С момента отмены налога на недвижимое имущество в 2017 году владение недвижимостью на Кипре не несёт государственного ежегодного налога. Остаётся местное:

• Муниципальные или общинные сборы за вывоз мусора, уличное освещение и подобные услуги, устанавливаемые местным органом.
• Канализационные сборы, привязанные к оценочной стоимости объекта.
• Общедомовые или управленческие взносы, если объект находится в общем комплексе.

Это сервисные платежи, а не налог на богатство, и они скромны по сравнению с отменённым налогом на имущество. Суммы задаются локально и различаются по объектам, поэтому их называют по конкретному объекту, а не как общегосударственную ставку.

Гербовый сбор: с 2026 года его нет

Общий гербовый сбор, применявшийся ко многим документам, включая договоры по недвижимости, отменён с 1 января 2026 года в рамках налоговой реформы. Документы, оформленные до 31 декабря 2025 года, остаются по старым правилам; с 2026 года сбора просто нет. Это убирает небольшой, но хлопотный расход и шаг подачи из сделок с недвижимостью.

Продажа: налог на прирост капитала, а не на недвижимость

Налог при продаже — вовсе не налог на недвижимость: это налог на прирост капитала 20% на прибыль от кипрской недвижимости, после индексированной базы и пожизненных вычетов. Полностью разбираем его на странице о налоге на прирост капитала. Для большинства владельцев именно эта цифра важна при выходе, и просчитать её стоит до покупки, а не после.

Где это в более широком плане

Недвижимость часто держат через компанию — ради приватности, наследования или финансирования, — и это меняет анализ: передача акций против передачи самой недвижимости и правило косвенного CGT, которое с 2026 года ловит сделки с долями, где 20% и более стоимости приходится на кипрскую недвижимость. Если вы покупаете недвижимость в рамках обустройства на Кипре, это связано с регистрацией компании и с общей налоговой картиной. Мы подгоняем структуру под цель, а не ставим компанию ради самой компании.