Налог на прирост капитала на Кипре: что реально облагается

Налог на прирост капитала на Кипре (CGT) — 20%, и касается он только одного: прибыли от кипрской недвижимости. Продали акции, продали квартиру за рубежом, продали почти что угодно, кроме кипрской недвижимости, — CGT не применяется. Именно эта узкая область во многом объясняет, почему Кипр используют как холдинговую юрисдикцию: прибыль при будущем выходе через продажу долей обычно вообще вне налога.

На что реально распространяется 20%

CGT взимается с прибыли от отчуждения:

• Недвижимости, расположенной на Кипре — земли, зданий, дома или квартиры.
• Акций компании, владеющей кипрской недвижимостью, если эти акции не котируются на признанной бирже.
• Акций, косвенно извлекающих стоимость из кипрской недвижимости. С 1 января 2026 года порог для этого косвенного налога снижен: CGT теперь применяется, если не менее 20% рыночной стоимости акций приходится на кипрскую недвижимость (раньше — 50%). Это закрыло схему, где недвижимость держали под слоями компаний.

Под «отчуждением» понимаются продажа, обмен, дарение и предоставление отдельных прав. Недвижимость физически за пределами Кипра никогда не попадает под кипрский CGT — даже для налогового резидента Кипра.

Что вне CGT — освобождение для ценных бумаг

Прибыль от отчуждения ценных бумаг — акций, облигаций, паёв и подобных инструментов — освобождена и от подоходного налога, и от CGT, как для компаний, так и для физлиц. Единственная трещина в этом освобождении — связь с недвижимостью, описанная выше. Для основателя, продающего операционный бизнес через чистую кипрскую холдинговую компанию, выход через продажу долей на Кипре обычно не облагается. Механику мы разбираем на странице о корпоративном налоге; для владельца лично освобождение работает так же.

Как считается облагаемая прибыль

Прибыль — это выручка от отчуждения минус стоимость недвижимости и допустимые расходы. Что можно вычесть:

• Изначальную стоимость покупки, индексированную на инфляцию за период владения.
• Расходы на улучшения (не на ремонт).
• Затраты, напрямую связанные с приобретением и продажей, — сборы за передачу, юридические услуги, комиссию агента и проценты по кредиту, взятому на покупку недвижимости.

Поскольку база индексируется, та часть номинального прироста, которая на деле является инфляцией, вычитается до применения 20%.

Пожизненные вычеты (подняты реформой 2026)

Физлица получают пожизненные вычеты — использовал раз и всё, — которые реформа 2026 года существенно увеличила:

Сумма по основному жилью выросла с €85.430, а общий вычет — с €17.086; это реальное изменение для всех, кто продаёт жильё, в котором жил. К льготе по основному жилью применяются условия (сроки владения и проживания), а вычеты даются на каждое физлицо, поэтому пара с совместным владением может заявить каждый свою долю.

Подача и уплата

CGT рассчитывается самостоятельно и уплачивается при передаче. На практике расчёт, индексированная база и заявление на вычет готовятся в рамках сделки, а налог закрывается до того, как Земельный кадастр завершит передачу. Ранняя фиксация базы и допустимых расходов документами — это то, что удерживает счёт корректным, а не завышенным. Более широкий набор разовых расходов на недвижимость — на странице о налогах на недвижимость.

Как мы это ведём

1. Определяем область. Попадает ли отчуждение вообще под CGT — многие продажи долей и зарубежных активов не попадают.
2. Собираем базу. Индексированная цена покупки, улучшения и затраты на приобретение — с документами.
3. Применяем нужный вычет. Основное жильё, фермер или общий — с учётом пожизненного лимита.
4. Подаём и закрываем. Расчёт подан, налог уплачен, передача проходит без заминок.