Податок на приріст капіталу на Кіпрі: що справді оподатковується

Податок на приріст капіталу на Кіпрі (CGT) — 20%, і стосується він лише одного: прибутку від кіпрської нерухомості. Продали акції, продали квартиру за кордоном, продали майже будь-що, крім кіпрської нерухомості, — CGT не застосовується. Саме ця вузька сфера значною мірою пояснює, чому Кіпр використовують як холдингову юрисдикцію: прибуток за майбутнього виходу через продаж часток зазвичай узагалі поза податком.

На що справді поширюється 20%

CGT стягується з прибутку від відчуження:

• Нерухомості, розташованої на Кіпрі — землі, будівель, будинку чи квартири.
• Акцій компанії, що володіє кіпрською нерухомістю, якщо ці акції не котируються на визнаній біржі.
• Акцій, що опосередковано отримують вартість із кіпрської нерухомості. З 1 січня 2026 року поріг для цього непрямого податку знижено: CGT тепер застосовується, якщо щонайменше 20% ринкової вартості акцій припадає на кіпрську нерухомість (раніше — 50%). Це закрило схему, де нерухомість тримали під шарами компаній.

Під «відчуженням» розуміють продаж, обмін, дарування та надання окремих прав. Нерухомість фізично за межами Кіпру ніколи не потрапляє під кіпрський CGT — навіть для податкового резидента Кіпру.

Що поза CGT — звільнення для цінних паперів

Прибуток від відчуження цінних паперів — акцій, облігацій, паїв і подібних інструментів — звільнено і від податку на прибуток, і від CGT, як для компаній, так і для фізосіб. Єдина тріщина в цьому звільненні — зв’язок із нерухомістю, описаний вище. Для засновника, який продає операційний бізнес через чисту кіпрську холдингову компанію, вихід через продаж часток на Кіпрі зазвичай не оподатковується. Механіку ми розбираємо на сторінці про корпоративний податок; для власника особисто звільнення працює так само.

Як рахується оподатковуваний прибуток

Прибуток — це виручка від відчуження мінус вартість нерухомості та допустимі витрати. Що можна вирахувати:

• Первісну вартість купівлі, індексовану на інфляцію за період володіння.
• Витрати на поліпшення (не на ремонт).
• Витрати, безпосередньо пов’язані з придбанням і продажем, — збори за передачу, юридичні послуги, комісію агента та відсотки за кредитом, узятим на купівлю нерухомості.

Оскільки база індексується, та частина номінального приросту, яка насправді є інфляцією, вираховується до застосування 20%.

Довічні вирахування (підняті реформою 2026)

Фізособи отримують довічні вирахування — використав раз і все, — які реформа 2026 року суттєво збільшила:

Сума за основним житлом зросла з €85.430, а загальне вирахування — з €17.086; це реальна зміна для всіх, хто продає житло, у якому мешкав. До пільги за основним житлом застосовуються умови (строки володіння та проживання), а вирахування надаються на кожну фізособу, тож пара зі спільним володінням може заявити кожен свою частку.

Подання та сплата

CGT розраховується самостійно і сплачується під час передачі. На практиці розрахунок, індексована база та заява на вирахування готуються в межах угоди, а податок закривається до того, як Земельний кадастр завершить передачу. Раннє документальне закріплення бази й допустимих витрат — це те, що утримує рахунок коректним, а не завищеним. Ширший набір разових витрат на нерухомість — на сторінці про податки на нерухомість.

Як ми це ведемо

1. Визначаємо сферу. Чи потрапляє відчуження взагалі під CGT — багато продажів часток і закордонних активів не потрапляють.
2. Збираємо базу. Індексована ціна купівлі, поліпшення та витрати на придбання — з документами.
3. Застосовуємо потрібне вирахування. Основне житло, фермер чи загальне — з урахуванням довічного ліміту.
4. Подаємо і закриваємо. Розрахунок подано, податок сплачено, передача проходить без заминок.