Φόροι ακινήτων στην Κύπρο: τι πραγματικά πληρώνετε

Η Κύπρος δεν έχει ετήσιο εθνικό φόρο ακινήτων. Ο Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας καταργήθηκε την 1η Ιανουαρίου 2017, και το γενικό τέλος χαρτοσήμου που παλαιότερα άγγιζε έγγραφα ακινήτων καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2026. Απομένει ένα σύνολο εφάπαξ και τοπικών εξόδων που πολλοί βάζουν μαζί ως «φόρο ακινήτων», αλλά συμπεριφέρονται πολύ διαφορετικά. Αυτή η σελίδα τα διαχωρίζει: αγορά, κατοχή και πώληση.

Αγορά: ΦΠΑ ή μεταβιβαστικά τέλη — όχι και τα δύο

Το μεγαλύτερο κόστος στην απόκτηση εξαρτάται από το αν η πώληση φέρει ΦΠΑ.

Νέο ακίνητο (πρώτη πώληση) — ισχύει ΦΠΑ. Ο κανονικός συντελεστής ΦΠΑ είναι 19%. Μειωμένος συντελεστής 5% ισχύει σε κατοικία που αγοράζεται ως κύρια και μόνιμη διαμονή, εντός ορίων:

• Ο συντελεστής 5% καλύπτει τα πρώτα 130 τ.μ. δομήσιμης επιφάνειας, για αξία ακινήτου έως €350.000.
• Όταν η επιφάνεια είναι μεταξύ 130 και 190 τ.μ. ή/και η αξία έως €475.000, ο συντελεστής 5% ισχύει αναλογικά στα πρώτα 130 τ.μ. και στις πρώτες €350.000, με το υπόλοιπο στο 19%.
• Άνω των 190 τ.μ. ή άνω των €475.000, ο μειωμένος συντελεστής δεν είναι διαθέσιμος καθόλου.
• Για άτομο με αναπηρία, ο συντελεστής 5% καλύπτει τα πρώτα 190 τ.μ. ανεξαρτήτως συνολικής επιφάνειας.

Μεταπωλούμενο ακίνητο — χωρίς ΦΠΑ, αντ’ αυτού μεταβιβαστικά τέλη. Το Κτηματολόγιο χρεώνει μεταβιβαστικά τέλη σε κλιμακωτή βάση:

Δύο ελαφρύνσεις μετρούν. Όταν η αγορά δεν υπόκειται σε ΦΠΑ, τα μεταβιβαστικά τέλη μειώνονται κατά 50%. Όταν ισχύει ΦΠΑ (νέο ακίνητο), δεν οφείλονται καθόλου μεταβιβαστικά τέλη. Έτσι ο αγοραστής πληρώνει ΦΠΑ ή μεταβιβαστικά τέλη, ποτέ και τα δύο — γι’ αυτό το ερώτημα «ΦΠΑ ή μεταπώληση» καθορίζει το πραγματικό κόστος.

Κατοχή: χωρίς ετήσιο φόρο, αλλά οι τοπικές χρεώσεις παραμένουν

Από τότε που καταργήθηκε ο Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας το 2017, η κατοχή ακινήτου στην Κύπρο δεν φέρει κρατικό ετήσιο φόρο. Ό,τι απομένει είναι τοπικό:

• Δημοτικές ή κοινοτικές χρεώσεις για αποκομιδή απορριμμάτων, οδοφωτισμό και παρόμοιες υπηρεσίες, που ορίζει η τοπική αρχή.
• Τέλη συμβουλίου αποχέτευσης, βάσει της εκτιμημένης αξίας του ακινήτου.
• Κοινόχρηστα ή τέλη διαχείρισης όταν το ακίνητο βρίσκεται σε κοινό συγκρότημα.

Πρόκειται για τέλη υπηρεσιών, όχι για φόρο πλούτου, και είναι μέτρια σε σχέση με τον καταργημένο φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας. Τα ποσά ορίζονται τοπικά και διαφέρουν ανά ακίνητο, οπότε αναφέρονται ανά ακίνητο και όχι ως εθνικός συντελεστής.

Τέλος χαρτοσήμου: έφυγε από το 2026

Το γενικό τέλος χαρτοσήμου που ίσχυε σε πολλά έγγραφα — συμπεριλαμβανομένων συμβάσεων σχετικών με ακίνητα — καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2026 στο πλαίσιο της φορολογικής μεταρρύθμισης. Έγγραφα που καταρτίστηκαν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025 παραμένουν υπό τους παλαιούς κανόνες· από το 2026 η χρέωση απλώς δεν υπάρχει. Έτσι αφαιρείται ένα μικρό αλλά ενοχλητικό κόστος και βήμα υποβολής από τις συναλλαγές ακινήτων.

Πώληση: φόρος υπεραξίας, όχι φόρος ακινήτων

Ο φόρος στην πώληση δεν είναι καθόλου φόρος ακινήτων — είναι φόρος υπεραξίας 20% επί του κέρδους από κυπριακό ακίνητο, μετά από τιμαριθμοποιημένη βάση κόστους και εκπτώσεις εφ’ όρου ζωής. Τον καλύπτουμε πλήρως στη σελίδα του φόρου υπεραξίας. Για τους περισσότερους ιδιοκτήτες αυτός είναι ο αριθμός που πράγματι μετρά στην έξοδο, και αξίζει να τον μοντελοποιήσετε πριν αγοράσετε, όχι μετά.

Πού εντάσσεται σε ένα ευρύτερο σχέδιο

Το ακίνητο συχνά κατέχεται μέσω εταιρείας — για λόγους ιδιωτικότητας, διαδοχής ή χρηματοδότησης — και αυτό αλλάζει την ανάλυση: μεταβίβαση μετοχών έναντι μεταβίβασης του ακινήτου, και ο κανόνας έμμεσου φόρου υπεραξίας που από το 2026 πιάνει συναλλαγές μετοχών όπου 20% ή περισσότερο της αξίας είναι κυπριακό ακίνητο. Αν αγοράζετε ακίνητο ως μέρος της εγκατάστασής σας στην Κύπρο, συνδέεται με την ίδρυση εταιρείας και τη συνολική φορολογική εικόνα. Προσαρμόζουμε τη δομή στον σκοπό, αντί να βάζουμε εταιρεία για χάρη της εταιρείας.